地主さんから土地を借りて、その上に自宅やアパートなどを所有しているとき、建物所有者は地主さんに対して借地権を持っていることになります。
借地借家法が施工される以前の、いわゆる旧借地権について、何十年も前から地主さんとの借地関係が続いていて、借地人が死亡すると、借地権は当然に相続人に相続されることになります。
借地権のメリット
そもそもは地主さんの土地を借りただけの関係だったはずが、いつのまにか旧借地法という法律ができて、借地権という立派な権利になったというケースも少なくありません。
路線価図を見てもらうと分かりますが、多くの場所で、借地権割合が6～8割に設定されています。
どういうことかといいますと、たとえば1億円の土地に借地権が設定されて、借地権割合60％のときは、借地権の価値が6千万円、所有権（底地）の割合が4千万円、ということです。 つまり、所有権（底地）よりも借地権の方が価値が高いのです。 地主さんにしたら納得がいかないでしょうが、現実に借地権に価値がある以上、借地権は相続人が守っていくべき権利となります。
借地権のデメリット
とはいえ、地主さんから土地を借りていることに変わりはないので、当然賃料はお支払いしなくてはなりません。 借地人が地主さんに支払うべきものは、
- 毎年の地代 ＜固定資産税相当額の3倍程度が目安＞
- 契約期間更新のための更新料 ＜更地価格の3％前後が目安＞
- 借地権を譲渡、売買したときの名義変更料 ＜借地権価格の10％前後が目安、推定相続人に名義変更するときは3％前後が目安＞
- 建物を建替えて新築するときの建替え承諾料 ＜更地価格の3％前後が目安＞
- 借地条件を変更するときの変更承諾料 ＜更地価格の10％前後が目安＞
などがあります。
ちなみに、相続で借地人名義が変更するときは、名義変更料は必要ありませんが、
生前贈与などで名義を変更するときは、名義変更料が必要です。 また、借地権を遺言で遺贈した場合も、相続ではありませんので、名義変更料が必要です。
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